主题：成都的商业地产

2005年，以摩尔百盛为代表的百货企业、以沃尔玛和家乐福为代表的大型超市和以成百永乐为代表的家电卖场等众多零售巨头均在成都市区内遍寻合适的新址，供不应求的局面凸现无疑；但是另一方面，成都市今年投放市场的面积近100万平方米商业地产项目，却面临招商不到10%的艰难处境。如此尴尬局面的出现，业内人士开始寻觅一条生存之路——— 


一边是合适的卖场难寻，一边是项目的大量空置，这种零售企业和商业地产开发商都为之痛心疾首的尴尬局面，到底会持续多久？商业地产开发商对零售企业的需求究竟了解多少？如何才能避免这一现象的出现？这已经是目前成都商业地产开发商不得不面对的现实…… 


零售商难寻合适的卖场 


自2005年开年以来，成都的零售业市场顿时热闹开来，众零售巨头均在成都谋选新址，大肆施展开店拳脚。摩尔百盛正式入驻会展中心，易初莲花携手汇龙湾商业广场，沃尔玛在交大对面圈地，家乐福双桥店的快速开业……根据记者的了解得知，包括北京华联等大型零售业在内的众多零售企业，在近期都有比较具体的开店计划。不难看出，今年将是零售巨头快速扩张的一年。 


但是，不少零售商的负责人在接受记者采访时，均表示目前成都市场上的确有不少商业项目，但是大都因为设计或配置的局限性，不能适合用作他们的卖场，因此，面对如此众多的商业项目，而很难找到符合他们需求的场地，不能不说是成都商业地产的一大遗憾。当然，市场的强势需求，也给成都的商业地产带来了利好消息，只要有适合众零售巨头开店标准的商业地产项目必将成为他们开店的首要选择，而备受争抢。 


商业地产招商状况窘迫 


去年，在成都市住宅市场红红火火发展的同时，商业地产同样不甘示弱，大批量的商业项目陆续投放市场。但是，由于不少商业项目严重偏离市场需求，与各商家的实际要求大相径庭，从而遭到市场的无情抛弃，导致不少商业地产项目至今仍无人问津。在去年仍有不少商业地产尚未消化时，今年又有大规模的商业地产项目陆续投放市场。据四川中原物业顾问有限公司的一份调查报告资料显示，今年成都的商业地产市场将有19个大型商业项目将成现，其中商业项目经营面积最小的为16000平方米，最大达141600平方米，投入使用的商业地产项目总营业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10％的面积完成招商。 


由此可见，项目的招商已经成为商业地产开发商迫在眉睫的工作。同时，不少商业地产开发企业为了及时和有效地完成招商工作，不少开发商已经向成都市场上一些具有较强招商能力的专业性公司寻求合作，像戴德梁行、世邦魏理仕这样有较强招商能力的品牌物管公司。到目前为止，已经接到多家商业地产开发商的招商委托。据戴德梁行的相关专业人士分析，今年成都商业地产面临着严峻的招商难题。 


开发商必须转变思路 


一方面，不少零售巨头正在成都四处寻找开店新址，另一方面，成都的商业地产项目又出现大批量的闲置和招商困难的局面。针对这一矛盾突出的现象，北京华联投资控股股份有限公司地产部的开发总监冉立春分析说，出现这种现象，主要是因为成都的部分商业地产开发商对商业地产的认识存在误区，认为只要在合适的口岸上开发出商业项目，便能吸引商家的入驻。 


其实，现实并非如此，目前，虽有不少零售企业大肆实施开店计划，急需大量的场地，但是零售企业的大规模扩张就意味着零售行业的竞争已经进入了白热化层面，因此，他们对场地的选择就显得异常谨慎，对选择对象的要求也相对较高。如果开发商只是按照自己单方面的考虑，做出的商业项目，就可能在功能或者是配置上不能适应商家的实际需求，因此，出现商家急需卖场，而商业地产又大批量地难以脱手的情况就在情理之中。为此，商业地产开发商必须认识到，商业已经不再是地产的配角，专攻地产的开发商必须尽快调整思路着手研究商业。打破往常盖楼、销售、招商的传统做法，而变为先做项目的商业规划然后在全球范围内寻找符合商业规划的商业经营团队，并且做好业态组合和市场的前期培育，当这一切准备工作就绪后才做项目的整体规划设计，开发出的商业地产项目才能被众商家所接受。 


各类零售业的开店标准 


购物中心 


城市规模：省会城市、中心城市 


商圈级别：城市传统商业区 


商圈内人口状况：日均人流量15万 


交通状况：紧邻城市主干道，有12条以上的公交线路通过 


面积：总面积5-10万平方米，不超过五层，有底下层 


租赁水平：综合租金35元/平方米左右 


流行百货 


城市规模：省会城市、中心城市 


商圈级别：城市传统商业区 


商圈内人口状况：日均人流量10万 


交通状况：紧邻城市主干道，有12条以上的公交线路通过 


面积：总面积2-4万平方米，不超过五层，有底下层 


租赁水平：综合租金35元/平方米左右 


综合商场 


城市规模：省会城市、中心城市，城区人口超过50万，人均收入6000元以上的地级城市 


商圈级别：新兴社区商业中心 


商圈内人口状况：3公里内人口数50万，日均人流量7万 


交通状况：紧邻城市主干道，有8条以上的公交线路通过 


面积：总面积1.5-3万平方米，不超过五层，有底下层 


租赁水平：综合租金水平20元/平方米左右 


大型超市 


城市规模：省会城市、中心城市，城区人口超过30万，人均收入5000元以上的地级城市 


商圈级别：密集社区中心 


商圈内人口状况：日均人流量15万 


交通状况：紧邻城市主干道，有8条以上的公交线路通过 


面积：总面积0.8-2万平方米，不超过三层，单层1万平方米以上 


租赁水平：综合租金水平20元/平方米左右

Re:成都的商业地产

Re:成都的商业地产